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Quand on souhaite investir en nom propre, il faut investir en société et lorsqu’on se pose la question de la société il y a tout de suite la question de la SCI qui arrive rapidement.
Il y a énormément de raisons pour lesquelles on peut utiliser une SCI. La première chose à faire est de définir le projet dans sa globalité. Il faut partir d’un projet immobilier et définir quels sont les objectifs pour mettre en place la stratégie et arriver ensuite vers l’outil assez fabuleux qu’est la société civile immobilière. Deux grands types de SCI sont possibles et sont dérivées d’une même base. On change simplement de régime fiscal. Il y a donc la SCI à l’IR (impôt sur le revenu) qui est le principe de la transparence fiscale et nous avons également l’option de la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)
La SCI au régime de l’impôt sur le revenu
Essentiellement pour faire de la location nue si vous avez une SCI elle fera de la location nue parce que c’est une activité civile. Si vous faites de la location meublée en courte durée ça va être considérée comme une activité qui va générer des revenus commerciaux et donc vous ne pourrez pas faire ça par une SCI à l’IR. Vous devrez opter pour l’autre régime que nous verrons plus bas. Contrairement à ce que pense les individus on peut tout à fait faire de la location meublée voire même de la location meublée courte durée en SCI. C’est tout simplement une question de régime fiscal. Le problème que rencontrent certains des investisseurs avec l’IR c’est ce qu’on appelle le cash squeeze c’est à dire qu’à un moment vous vous retrouvez à payer beaucoup d’impôts sur de l’argent que le fisc considère comme des revenus mais qui en réalité sert à payer l’emprunt bancaire que vous avez contracté. Si vos revenus de loyer partent directement à la banque mais que le fisc vous impose une tranche marginale d’imposition à 30% et bientôt rajoutera 17,2% de CSG et CRDS sur de l’argent que vous ne touchez pas alors la tâche sera plus complexe à gérer.
L’argent des loyers dans le cas d’une SCI à L’IR rentre donc dans l’imposition sur le revenu de l’individu. On déduit beaucoup moins de choses quand on a une SCI à l’IR comme par exemple amortir les frais d’agences ou les frais de notaire lors de l’achat immobilier. Pour finir n’amortissant pas le bien, très rapidement votre SCI générera un résultat positif qui aura pour effet de vous imposer lourdement sur votre impôt sur le revenu.
La SCI au régime de l’impôt sur les sociétés
La SCI à l’IS est la meilleure solution pour de la location meublée courte durée. Il est possible d’amortir comptablement le bien au sein de la SCI ensuite on va amortir ou déduire les frais d’agence, les frais de notaire ainsi que l’amortissement et la déduction de tous les travaux et du mobilier. On génère ainsi un déficit fiscal pendant une durée qui varie de 5 à 7 ans alors que les revenus rentreront régulièrement. La durée du déficit fiscal va dépendre du type d’exploitation parce que le type d’exploitation dépend du montant des revenus locatifs. Plus les revenus vont être faible plus la durée d’exonération d’impôt va être importante et a l’inverse plus les loyers vont être importants plus on va ramener cette durée d’exonération fiscale proche de quelques années. Encore plus intéressant avec la SCI à l’IS c’est que on peut grâce à ce système éviter le problème de cash squeeze.
La SCI à l’IS est donc une excellente solution pour se constituer du patrimoine car vous engrangez de la trésorerie qui est exonéré d’impôt pendant très longtemps et vous pouvez évidemment renouveler les opérations si votre premier projet est rentable. Il est recommandé d’avoir quasiment autant de SCI que de bien dès lors qu’ils ont une certaine valeur ce qui vous permettra in fine et si vous trouvez un acheteur intelligent de revendre vos parts de la SCI tout en bénéficiant d’une niche fiscale en bénéficiant d’un abattement pour une durée de détention des parts.
La SCI, un excellent outil pour la transmission
Il faut savoir que vous pouvez transmettre à vos enfants et organisez votre succession le moment venu très simplement puisqu’au lieu d’avoir un bien immobilier « indivis ». L’avantage c’est que vous pourrez, même à la retraite, percevoir des revenus mais vous transmettrez la nue-propriété des parts donc de la valeur et vous continuerez à percevoir un complément de retraite. Cet outil fabuleux d’organisation de patrimoine est possible si et seulement si vous réalisez correctement les statuts de votre SCI. Ils sont la pierre angulaire de cette réussite financière car ces statuts peuvent tout prévoir mais encore faut-il savoir comment les anticiper.
Pour y arriver, contactez un spécialiste qui étudiera votre situation personnelle est votre situation professionnelle. Vous serez également accompagné pour la rédaction des statuts en fonction de vos attentes, de votre objectif immobilier est encore une fois de votre situation personnelle et professionnelle.
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